임대차 신고를 했는데 확정일자가 안 붙었을 때

임대차 신고는 계약 내용을 행정에 알리는 절차이고, 확정일자는 보증금을 지킬 순위를 확보하는 장치입니다. 원래 별개였던 두 가지를 한 번에 처리해 주는 것이 임대차 신고제인데, 이 결합이 언제나 성립하는 것은 아닙니다.

신고 대상은 지역과 금액으로 정해집니다. 수도권 전역과 광역시, 세종시, 제주시, 그리고 도의 시 지역에서 보증금 6천만 원을 넘거나 월 차임이 30만 원을 넘는 주택 임대차 계약이 대상이고, 계약 체결일부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5제3항은 임대차 계약 신고의 접수가 완료되면 「주택임대차보호법」에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다고 정하면서, 괄호로 "임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다"는 조건을 달아 두었습니다. 자동 부여를 가르는 것은 신고를 했는지가 아니라 계약서를 냈는지입니다.

계약서를 첨부하면 임대인이나 임차인 중 한 사람의 전자서명만으로도 공동신고로 처리되고 확정일자까지 함께 붙습니다. 반대로 계약서를 첨부하지 않으면 임대인과 임차인이 모두 전자서명을 해야 신고가 되는데, 이렇게 접수된 신고는 계약서가 제출되지 않았으므로 확정일자 의제 대상에서 빠집니다.

신고는 정상 접수됐는데 확정일자만 없는 경우는 대개 아래 중 하나입니다. 접수 오류가 아니라 애초에 자동 부여 요건을 벗어난 상황이라, 기다린다고 뒤늦게 붙지 않습니다.

세 번째 줄이 특히 놓치기 쉽습니다. 계약서를 쓰지 않은 경우에 한해 입금증이나 금전거래내역이 적힌 통장 사본으로 체결 사실을 입증해 신고할 수 있는데, 신고는 되지만 제출된 계약서가 없어 확정일자는 붙지 않습니다. 신고를 마쳤다는 안도감만 남고 순위는 비어 있게 됩니다.

확정일자가 붙었는지는 신고를 마치면 발급되는 임대차계약 신고필증에서 바로 확인합니다. 신고필증에는 확정일자 번호가 표기되므로, 그 항목에 번호가 들어 있으면 부여된 것이고 비어 있으면 부여되지 않은 것입니다.

신고필증을 잃어버렸거나 표기를 믿기 어렵다면 확정일자 부여현황을 따로 조회할 수 있습니다. 온라인은 대한민국 법원 인터넷등기소에서 확정일자 메뉴의 정보제공(열람) 기능을 이용하고, 방문은 신분증과 임대차계약서를 갖춰 주민센터나 등기소에서 확인합니다.

인터넷등기소 기준 수수료는 확정일자 부여 신청이 1건 500원, 정보제공이 1통 500원입니다. 임대차 신고로 부여된 확정일자가 조회 화면에 곧바로 보이지 않는다면 신고관청의 처리 시점 차이일 수 있으니, 물건 소재지 관할 시·군·구에 확인하세요.

확정일자를 받아 두면 안심하기 쉽지만, 보증금을 우선 변제받는 권리는 확정일자 하나로 생기지 않습니다. 주택을 인도받아 실제로 살고 전입신고를 마쳐야 대항요건이 갖춰지고, 여기에 확정일자가 더해져야 우선변제권이 됩니다.

확정일자가 며칠 앞서 있어도 전입신고가 늦으면 순위는 전입신고 쪽에 맞춰 밀립니다. 임대차 신고와 전입신고를 다른 날에 했다면 두 날짜를 함께 놓고 보호 시작 시점을 계산해 보세요.